• 2019接近尾声,如何布局2020收获房产红利?
  • 资讯类型:楼市要闻  /  发布时间:2019-11-06  /  浏览:2806 次  /  

一眨眼,一年马上就要过去了,去年楼市跨年演讲的场景依旧历历在目。600多号来自全国各地、天南地北的粉丝,近有广东,远有云南、四川、浙江等,最远的还有来自新疆、黑龙江的朋友。很多朋友都是拖着大大小小的行李箱,提前飞过来住一晚,第二天下午听完演讲后又匆匆飞回去。


大家对房产投资的重视,以及对大胡子说房的认可,让我内心一次次深受感动。你们的支持,是我不断潜心研究房产的动力,这背后所有的努力和付出都是值得的,那些在无数个城市考察留下的脚印、无数个挑灯研读宏观经济以及房产数据的坚持,所有的这些在你们的认可下都变得无比有价值。


2020年马上要来了,今年我还要继续办跨年演讲,把我对2019年一年下来的楼市总结和讯号,和2020年一年下来的楼市分析和预测,尤其是那些平时在文章和视频不能说的,通通毫无保留的在跨年演讲和大家分享。


大家点击底部【阅读原文】链接进行报名吧,希望在跨年现场和大家相见,让我们来一次痛快的思想交流和碰撞。


好,2019年已经过去大半了,如果用一个词来形容 2019年的楼市,你会怎么形容呢?我想到一个词,叫鸡肋。也就是食之无味,弃之可惜的感觉。换个词来说,就是纠结。大家想一想是不是?买了房的又怕跌,因为房价已经这么高了,再涨需要怎样的理由呢?没买房的又怕涨,因为貌似房价的上涨还没真正熄火。


然而,那些在2019年买了房的人,到底是赚了还是亏了呢?接下来的2020年,我们又该怎样做才能实现房产升值呢?2019,纷乱的楼市到底透露出什么信号?




2019,买对房和买错房的差别有多大?


在2019年买房,选到不同城市,房价涨幅差别大吗?


参加了2019年跨年演讲的朋友应该都记得,演讲中给了大家一份我个人对19年部分城市涨跌的预测名单。虽然今年还没走完,但是从9-10月份往1月份去看,整体上8成预测都是正确的。




其中,我预测上涨的城市名单中,涨得最多的是这3个城市:


苏州,二手房房价涨了19%,相信上半年苏州工业园区的抢房热潮和房价上涨情景,打了很多苏州人一个措手不及,房价上涨最后还逼出了史上最严限售令。


深圳,上涨12%,部分楼盘甚至上涨20%,就在上一周,深圳某个楼盘开盘,均价13万/平,需交200万认筹金,而最后结果是2700多个筹抢190多套房子,中签率不到7%,有钱也买不到房子。


西安,上涨11.3%,因为上涨明显最后西安不得不推出外地人需要5年社保的限购政策。


在年初,如果你用100万资金买入这三个城市的房产,到9月就升值了12-19万。如果再结合3成首付也就是3.3倍杠杆,那就意味着升值了40-63万,回报率高达40%以上。




相反,在我预测的房价下跌名单里。福州、贵阳下跌最为厉害,在一手市场最为明显。福州一手房下跌8.9%,贵阳下跌7.5%。如果年初你是买了福州这种下跌明显的城市, 100万就相当于亏损8.9万,3成首付就亏损近30万。


而且一年下来再加上贷款的利息成本5%以上的点数呢?所以,实际上年初买了那些下跌明显的城市,一年下来亏损近15%个点,是很多白领一年的工资呀。


同样100万,在苏州买房,升值19万,而在福州买房却8万9,一来一去,就是28万的差距。如果加上3成首付的杠杆,那就是92万的差距。所以大家可以看到,哪怕是2019这个相比16、17年楼市要更平淡的1年,买房选对和选错城市,买房选对和选错时机,投资回报也是天差地别呀。




当然,谁都无法精确的预测楼市的最高点和最低点,但是通过系统研究一个城市背后一系列的数据:房屋新开工面积、库存去化周期、过去半年的房价成交量、该城市居民负债率等等……..大概率能够分析出一个城市一年下来的趋势,一定程度的避开一些价格处于高位的城市和时间,也能给我们省下不少首付。


以上这一点,仅仅是我在19年跨年演讲对部分城市房价涨跌的一个验证,我在演讲中给到大家的预判还有很多,包括有:19年是开发商以价换量的1年。的确,相比18年楼市的火热,今年很多城市的新房价格打折非常明显,广州有楼盘直接降1万,融创在各地的项目几乎都在打折。


预测还包括:19年是中小房企倒闭潮,果不其然,今年截止当前房企倒闭400家的新闻在网上传得沸沸扬扬。


还有包括今年的一系列限购的松绑、系列降准和变相降息的预测等等。今年的跨年演讲,我还会继续对2020年的城市涨跌和整体市场做一些预测,给大家明年买房提供一些思路参考。




此刻,大家最关注的问题一定是:明年的楼市又会怎样呢?




从整体到局部,楼市走势到底如何


(1)全国楼市情势如何?


要看明年楼市如何,我们先立足19的楼市大局来看。19年楼市可以用六个字来概括:严调控、稳楼市。具体是怎样的情况呢,我结合一些数据来让大家更清楚地了解。


政策上,房住不炒仍然是主基调, 7月份国家层面还发出了一个重磅声音:“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,打破了很多人对房价跌了国家又会去刺激它的幻想。


2019年可以说是房地产政策发布最密集的1年,前三个季度房地产调控415次,平均每个工作日有2次以上的房地产调控,密集程度刷新了历史记录,比18年385次还高。


有个非常明显的特点是,谁出头治理谁,你看像苏州、西安,因为年初房价上涨厉害,马上就迎来了史上最强调控。而谁需要谁就可以放松调控,今年限购松绑的地方也不少,具体的城市一会会给大家讲到。


市场成交量上,体现了稳中带衰落趋势。19年前三季度,商品房销售面积119178万平,同比去年的119312万平微跌。跌幅虽小,却释放了重要的信号。


从2015年,这一波火热不止、成交量连年上涨的趋势终于算是缓了下来。楼市冷暖土先知,在土地成交上反映得更明显,前三季度土地成交面积为15454万平,同比下跌20%。




成交量同比下跌,土地拍卖面积也同比下跌了?大家最关心的问题来了,那最终房价时如何呢?很遗憾的告诉大家,房价却是坚挺涨了上去。前三季度全国房价均价达到9354元/平,而18年均价是8736元/平,上涨了7%。


这不对呀,成交量和土地拍卖都在下降,为何房价却在涨呢?这里释放了一个重大信号,这是楼市过去20年都从未出现的现象。关于这个信号,我会在跨年演讲和大家好好演绎。


今年的楼市奇怪的还有一点,从全国楼市来看,房价整体是上涨的。但是从局部城市,很多城市降温非常明显,刚才也和大家说了,一些城市的项目直接下降上万/平方的都有?


对于一些降价的城市和项目,问题来了。


(2)对于价格松动的城市和楼盘,要不要趁机入手?


今年以来,很多城市都出现过降价促销,以价换量的现象。譬如广州,近郊番禺、远郊增城等出现不同程度的降价,广州番禺大盘祈福缤纷汇,8月份,新房房价从4.7万/平直接降到了3.6万/平,增城某大盘直接降价20%。


还有其他城市,典型的如郑州、天津、武汉、合肥等热点城市,很多项目都在上演降价促销的现象。这是房价大跌前的信号吗?是不是入手抄底的机会?我告诉大家,一些此刻下跌的区域,未必是抄底时机,因为明年还会继续下跌。


怎样的区域和项目是可以抄底的?或者说即使抄不了底也可以正常买的?今年的跨年演讲,我会教大家具体的评判标准。


另一方面,很多地方的限购放松了。直接一点的,直接放开限购;委婉一点的,打上人才政策的名号。截至10月已经有超过150城发布了各种人才政策,比去年超出40%,这些人才政策大多都包含落户和购房福利。




譬如南京的高淳区直接取消社保限制,六(lu)合区拥有大专以上学历即可购房。天津的滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城,对没有天津户口且在天津没有房子的职工,买房也无需提供社保证明。三亚,只要是全日制大专以上学历加海南工作证明,不用个税或社保,无需落户即可买房。


有些补贴,譬如南通最近的政策,对于人才在南通购房自住的,给予40万-150万元的一次性购房补贴;杭州余杭区的人才政策,高层次人才购房,住房最高补贴有120万元。




越来越多人才政策出现,人才落户的标准不断降低,不少区域的限购也不再是问题,那么这些城市、这些区域,对于受困于购房资格的投资者而言,是不是机会呢?


我想告诉大家的是,这种局部性的限购放松,只是一道前菜,明年的楼市调控放松会更加明显,放松的区域会更加的多。


一方面,很多城市的项目在降价,另一方面,很多城市的区域限购在放松。这无疑都是摆在大家面前赤裸裸的诱惑呀?在利益面前,不是谁得能够拒绝得了的。


在此,先送大家一句话:不管是因为房价下跌,还是限购得放开,都不是你买这个房子得理由。


因为此刻的下跌,下一刻或许下跌还会继续;而房子作为商品正常来说本就不限购的,而此刻放开了就是你买它的理由吗?房子是否能买,最终还是要回归到这个城市、这个区域、这个项目的价值。而这也是我在这次年终秀的主题:坚守价值。


关于这4个字,听起来很简单,可是要做到却非常困难。因为怎么样的房子称之为有价值的房子,我们用怎样的方式去坚守,去持有,去买卖。这是我用了10年房产从业和投资的经验,才能算是略有领悟。


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